Si vous avez besoin de calculer la rentabilité ou le rendement d'un investissement immobilier, sachez qu’il n’y a rien de plus simple. Pour connaitre le rendement net ou brut d’un investissement locatif, il suffit d’avoir en tête : le prix d'achat de votre bien, le prix de votre mensualité de prêt immobilier ainsi que le montant du futur loyer et des charges reliées. Découvrez toutes les formules de calcul de rentabilité brute et nette ainsi que les explications qui vont avec directement dans cet article
Comment calculer la rentabilité de votre investissement ?
L'investissement immobilier séduit de plus en plus de Français. Il est considéré comme étant un placement plutôt rassurant qui se veut prospère, plus rentable que d’autres investissements dans l’immobilier, mais aussi et surtout, qui a encore de belles années devant lui. Aussi, pour pouvoir faire votre choix d’investissement, il est important de connaître la rentabilité en termes de rendement de votre investissement immobilier locatif. En effet, cette donnée vous permettra de vous situer quant à votre projet afin de distinguer un placement qui rapporte d’un autre placement qui rapporterait moins. Il s’agit de comparer selon le prix d’achat rapporté au loyer que vous pouvez en dégager sans oublier d’inclure les charges.
Le but principal d’un investissement locatif consiste à bâtir un projet 100% autofinancé. Cela va de pair en bénéficiant également d’un meilleur rendement comparé à une épargne bloquée sur un PEL ou un Livret A. Tout ça pour dire qu’il est essentiel de procéder au préalable au calcule de rentabilité.
Par ailleurs, ne perdez pas de vue qu’un placement quel qu’il soit comporte toujours des risques. Afin de minimiser les risques liés à votre investissement locatif, vous devez toujours faire attention à l’emplacement de votre logement ou local commercial ainsi qu’à la demande locative existante dans la ville où vous souhaitez acheter.
Comment calculer le rendement brut d'un investissement locatif ?
En calculant le rendement brut d'un investissement locatif, vous pourrez obtenir une idée générale de l'intérêt de celui-ci par rapport à d’autres opportunités dans le marché de l’immobilier locatif. Ensuite, vous devrez intégrer les frais de notaire aux coûts de l’acquisition ainsi qu’aux coûts éventuels des travaux à réaliser avant de mettre votre logement ou votre local commercial à louer.
La formule de calcul du rendement locatif brut
(Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d'achat (incluant les frais d'acquisition)
Exemple de calcul de rendement brut
Supposons un achat d’un montant de 120 000 euros par exemple pour un futur loyer estimé à 800 euros : 800 x 12 = 9 600 euros x 100/120 000 euros = 8%.
Le taux de 8% obtenu à l’issu du calcul du rendement brut permet de vous situer par rapport à la rentabilité brute de votre investissement locatif. Ceci dit, d’autres charges locatives sont également à prendre en considération dont les impôts que vous ne pourrez pas récupérer. Au final, vous pourrez déduire votre rentabilité réelle ou encore la rentabilité nette de votre investissement locatif à titre indicatif.
Le calcul du rendement net d'un investissement locatif
Pour obtenir la rentabilité nette de votre investissement immobilier, d’autres charges encore sont à inclure, il s’agit notamment des charges ou des taxes.
A l’issu de cette opération, vous obtiendrez un taux de rendement non seulement différent du rendement brut mais aussi plus proche de la réalité du marché car il inclut toutes les charges. En clair, un rendement net sera ce qui se rapproche le plus de la rentabilité réelle de votre placement immobilier.
La formule de calcul du rendement net locatif
(Montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives)/par le prix d'achat
Exemple de calcul de rendement net
Un achat d’un montant de 120 000 euros par exemple avec un futur loyer estimé à 800 euros : 800 x 12 mois = 9600 euros desquels il faudra déduire les charges (taxe foncière, charges de la copropriété, d'assurances ou de gestion).
Il faudra par la suite sommer l’ensemble des charges du bien. A titre d’exemple : 900 euros de charges de copropriété annuelles qui sont en soi non-récupérables, 300 euros de réparations locatives, 700 euros de taxe foncière en plus de 100 euros d'assurance loyer impayé. En tout c’est une somme de 2000 euros. Soit : 9 600 - 2 000 x 100/ 120 000 = 6,3%.
Pour rappel, cette méthode de calcul plus affinée aboutit à un taux de rendement de 2 points d'écart avec le rendement net. A cela il faudra aussi additionner les frais de l'agent immobilier si vous décidez de passer par une agence, en plus du coût du crédit immobilier.
La fiscalité de votre investissement locatif ne doit pas être prise à la légère
Dans le but d’aboutir à une estimation encore plus précise de votre rentabilité locative, vous devrez calculer le rendement net-net. Autrement dit : le rendement net de fiscalité prenant donc en compte votre imposition de revenus fonciers. Un point important dans ce type d'investissement.
A ce stade votre taux de rendement net-net dépend exclusivement de vos revenus fonciers ainsi que de votre tranche imposable. Il peut s’agir : d’un micro foncier, un réel, un micro BIC, etc.
Investissement locatif : qu’est-ce que la vacance locative ?
Votre rentabilité dépend en tout point de vue du paiement du loyer et donc est et sera toujours lié à la présence d’un locataire dans votre logement. Si votre investissement est dépendant de la présence d’un locataire, mieux vaut donc vous orienter vers les emplacements où la demande demeure forte. Il est toutefois utile, à titre indicatif, de prévoir un à deux mois de vacance locative dans les calculs et ce uniquement dans le but d'avoir à la fois des hypothèses optimistes et pessimistes.
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